質問『特有財産は財産分与に値するのか（続きの続き）残りのローン部分（持分比率で返さず全額夫が完済）は共有財産になるのか夫の財産？住み続けたい場合はローン部分が共有財産ならば夫の特有財産分支払？家の持分比率？』と弁護士の回答
弁護士に質問する財産分与
らんらん／30代／女性
2020/09/30
特有財産は財産分与に値するのか（続きの続き）残りのローン部分（持分比率で返さず全額夫が完済）は共有財産になるのか夫の財産？住み続けたい場合はローン部分が共有財産ならば夫の特有財産分支払？家の持分比率？
早速ご丁寧なお答えを有難うございます。私（妻）目線で追加して確認させて頂きたいと思います。
まとめ）土地持分＝妻100％、家持分＝夫80％：妻20％で登記
土地800万（妻全額相続金で支払い）、家1300万（妻200万相続金で支払い、不足分60万、夫貯金800万支払い、不足金240万）
①妻が結婚前に相続した金額1000万で購入した土地800万と（持分100％）、残りの相続した金額200万で購入した家の持分20％260万のうち、77％200万は特有財産（23％分60万は資金不足）
②夫が結婚前に貯めた貯金800万で買った家の持分80％1040万のうちの77％800万は特有財産（23％分240万資金不足）
③お互いに不足した分（妻60万+夫240万の合計300万）を持分比率で払うつもりでしたが、結局ローンを組むのに夫名義で借り、夫の口座から完済しています。この分が共有財産になるのか、実際完済した夫の財産になるのか？その分妻が子供の保険代など負担しているので共有財産と考えて宜しいのでしょうか？
そうであれば夫のいう家+土地の半分を財産分与という考えはおかしい
一体正しい財産分与は家に関しては現在の価値を考えなかった場合、いくらになるのでしょうか？
家のローン300万を共有財産とした場合、妻200+150＝350、夫800+150＝950と考えるべきなのでしょうか？それとも登記持分比率1300万の20％260万が妻、80％1040万が夫と考えるべきなのでしょうか？
④最大の問題は、妻と子が家にそのまま住みたい場合の解決方法。上記ローンを共有財産とした計算で、夫の950万が基準か、夫の家の持分80％1040万が基準かが知りたいです。
⑤生活費を一年間もらっていないことと今後養育費をもらわないことを踏まえ私としては実勢価格は固定資産評価額÷0.7でお願いしたいと思っています。年収は倍以上夫が多いのですが、それをかんみしても減額交渉の余地はないのでしょうか？
以上沢山質問させて頂きましたが、またお答え頂けますと非常に助かります
相手には司法書士の方がついているので間違ったことを言われても納得させられそうで怖いです
どうぞ宜しくお願い致します
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まとめ）土地持分＝妻100％、家持分＝夫80％：妻20％で登記
土地800万（妻全額相続金で支払い）、家1300万（妻200万相続金で支払い、不足分60万、夫貯金800万支払い、不足金240万）
①妻が結婚前に相続した金額1000万で購入した土地800万と（持分100％）、残りの相続した金額200万で購入した家の持分20％260万のうち、77％200万は特有財産（23％分60万は資金不足）
②夫が結婚前に貯めた貯金800万で買った家の持分80％1040万のうちの77％800万は特有財産（23％分240万資金不足）
③お互いに不足した分（妻60万+夫240万の合計300万）を持分比率で払うつもりでしたが、結局ローンを組むのに夫名義で借り、夫の口座から完済しています。この分が共有財産になるのか、実際完済した夫の財産になるのか？その分妻が子供の保険代など負担しているので共有財産と考えて宜しいのでしょうか？
そうであれば夫のいう家+土地の半分を財産分与という考えはおかしい
一体正しい財産分与は家に関しては現在の価値を考えなかった場合、いくらになるのでしょうか？
家のローン300万を共有財産とした場合、妻200+150＝350、夫800+150＝950と考えるべきなのでしょうか？それとも登記持分比率1300万の20％260万が妻、80％1040万が夫と考えるべきなのでしょうか？
④最大の問題は、妻と子が家にそのまま住みたい場合の解決方法。上記ローンを共有財産とした計算で、夫の950万が基準か、夫の家の持分80％1040万が基準かが知りたいです。
⑤生活費を一年間もらっていないことと今後養育費をもらわないことを踏まえ私としては実勢価格は固定資産評価額÷0.7でお願いしたいと思っています。年収は倍以上夫が多いのですが、それをかんみしても減額交渉の余地はないのでしょうか？
以上沢山質問させて頂きましたが、またお答え頂けますと非常に助かります
相手には司法書士の方がついているので間違ったことを言われても納得させられそうで怖いです
どうぞ宜しくお願い致します
※質問に回答できるのは掲載している弁護士の方のみです。
回答
- 2020/10/011 特有財産の範囲について
⑴ 土地
過去にも回答させて頂いた通り，親から頂いた資金で購入されているのですから，妻側の特有財産になります。
⑵ 建物
名義に関係なく，妻側の両親から拠出された２００万円相当額，夫の婚姻前の蓄財から拠出された８００万円相当額は，それぞれの特有財産になります。
それ以外の部分は，名義がどちらであるかに関係なく，財産分与の対象となります。
建物は購入時から財産分与基準時(別居時）までの間で価値が減少していることが通常です。仮に，５０％まで価値が減少していたとしてますと
妻の特有財産＝２００万円（拠出額）×５０％(減少割合）＝１００万円
夫の特有財産＝８００万円（拠出額）×５０％（減少割合）＝４００万円
とするのが最も公平だと思います。
２ ローンと不動産の名義について
これは難しい問題です。一般的には，離婚するわけですから，どちらかの名義に不動産の名義を統一する方が良いと思います。
ローンを誰が払うかに関係なく，完済した場合の不動産の所有権は名義人に帰属します。
今回の場合，建物の帰属を決めておかないと，誰が完済したかに関係なく，夫８０％，妻２０％の所有権になります。
妻側が住み続けたいのであれば，妻が，夫の８０％の建物所有権を譲り受けるとともに，残ローンについては妻が払っていくという財産分与があり得ます。
ただし，ローンを設定している金融機関の承諾がないとローンの支払い義務者を変更することができません。
そこで，
①金融機関の承諾を得て，ローンの義務者を妻に変えてもらう。
②金融機関との間ではローン義務者は夫のままだが，そのローンは妻が責任を持って払うという合意を夫妻間で締結する。
などの対応があります。
ご相談者様は，不動産の価値とローンを一体と見なして計算方法を検討して頂いていますが，計算が複雑になってしまうので，両者を一旦切り離して考えた方が分かりやすいと思います。
３ 不動産の査定方法
不動産を妻が取得するのであれば，価値は低めに査定した方が有利となります。
交渉方法としては，お近くの不動産業者さんに簡易査定を取ってもらい，その金額で提案することが多いです。
４ 養育費
事情次第ですが，養育費をもらわない合意はお勧めできません。妻側に大きく不利なためです。
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