新築離婚｜家を建てたばかりで離婚する理由と住宅ローンや売却時の注意点

価値観の違いが露呈する

マイホームを購入する際、立地や居住形態、間取り、外装・内装の仕様選択などさまざまなことを夫婦で話し合わなければなりません。

立地をどこにするかだけでも、「通勤時間を減らしたいから勤務先の近くが良い」「将来の親の介護を考えて、実家の近くが良い」「子供の転校の負担を減らしたいから今のアパートの周辺が良い」などそれぞれの希望が対立することがあります。

夫婦が互いに自分の希望に固執していると対立が深まり、相手に対する不満が蓄積していきます。

結果的に普段の生活では明らかにならなかった価値観の相違が浮き彫りになり、離婚原因となってしまうのです。

経済的な負担

マイホームを購入する場合、住宅ローンを利用する方が多いです。マイホームの金額にもよりますが、月々の住宅ローンの返済や固定資産税などの負担が重くなり、夫婦仲に亀裂が生じることもあります。

マイホーム購入後に子供が生まれたり、収入が減ったりした場合、当初予定していた収支状況が崩れます。しかし、マイホームはそう簡単に手放すことができないため、経済的な面でストレスを抱えてしまいます。

義両親との同居問題

マイホーム購入をきっかけとして義両親との同居話が出ることがあります。

ときどき会う程度であれば義両親とも良好な関係を築きやすいのですが、同居して毎日のように顔を合わせることになるとそうはいきません。

配偶者から義両親との同居を求められたことをきっかけに夫婦仲が悪化して離婚する夫婦もいます。

夫名義の住宅に夫が住み続けるケース

新築離婚の際、自宅の財産分与が問題になります。

たとえば、評価額4,000万円の自宅があり、住宅ローンとして6,000万円残っていたとします（自宅の評価額＜住宅ローンの残額）。

この場合、いわゆる「オーバーローン」の状態となり、自宅は財産分与の対象にはなりません。そのため、夫が自宅を取得するとともに、住宅ローンの名義人である夫が引き続き住宅ローンを支払っていくことになります。

一方、評価額4,000万円の自宅と3,000万円の住宅ローンがあった場合（自宅の評価額＞住宅ローンの残額）、いわゆる「アンダーローン」の状態になります。

この場合、差額の1,000万円が財産分与の対象になり、夫が自宅に住み続けるケースでは妻に500万円を財産分与として支払う必要があります。

このケースも住宅ローンの支払いは住宅ローンの名義人である夫が行います。

夫名義の住宅に夫が住み続けるケースでは、自宅や住宅ローンの名義変更などの手続きが不要なため簡単である反面、夫は住宅ローンを支払い続けなければならず、夫側の負担が大きくなります。

妻側は夫と関わらなくて済むため「気持ちを切り替えやすい」といったメリットがある反面、新たに家を探さなければならず、引っ越し費用などの経済的な負担が生じるというデメリットがあります。

関連記事≫≫
財産分与とは｜離婚にともなう財産分与の手続と注意点
離婚したら家の住宅ローンはどうなる？家を出るタイミングや名義変更の方法を解説
離婚時には住宅ローンについても考えよう！支払いが難しくても任意売却など方法はさまざまある

夫名義の住宅に妻が住み続けるケース

子供がいる場合、「子供を転校させたくない」などの理由で親権を獲得した妻が離婚後も子供と一緒に夫名義の住宅に住み続けるケースがあります。

このようなケースにおいて、自宅の名義や住宅ローンの支払いについて以下のような方法があります。

不動産の名義と住宅ローンの支払い両方とも夫のまま

不動産の名義と住宅ローンの支払いの両方とも夫のままであれば、妻は金銭的な負担なく自宅に住み続けることができるため、妻側のメリットが大きくなります。

一方、夫が自宅を出て新たに家を借りて暮らす場合、夫側は住宅ローンの支払いに加え家賃の支払いという二重の負担を強いられることになります。

そのため、住宅ローンの支払いが厳しくなってきた場合、夫に自宅を売却されてしまうリスクが生じます。

このようなリスクを回避するためには、子供が「学校を卒業するまで」など期間を定めておく方法などがあります。

夫に妻が家賃を支払う方法もある

前述のとおり、上記の方法では夫側の経済的負担が大きくなります。そのため、不動産の名義と住宅ローンの支払いを両方とも夫にしたままで、妻が夫に家賃を支払うという方法もあります。

この方法だと名義変更などの諸手続きが不要ですし、夫の経済的な負担も減るというメリットがあります。しかし、法律上は賃貸借にあたるため、夫が「自宅を利用したい」と思ったとしても簡単に妻を追い出すことができません。

不動産の名義と住宅ローンの支払い両方とも妻に変更する

不動産と住宅ローンの名義を妻に変更するという方法もあります。この場合、妻が住宅ローンを引き受ける一方で自宅の所有権を取得することができるメリットがあります。

しかし、住宅ローンの名義変更をするためには債権者である金融機関の同意がなければできません。

名義変更にあたって妻の支払い能力が審査されますが、夫よりも妻の支払い能力が劣る場合、名義変更は困難になります。そのため、住宅ローンの借り換えなどを検討すると良いでしょう。

不動産の名義は妻、住宅ローンの支払いは夫とする

住宅ローンを借り入れる際の条件には、「名義変更をするときは金融機関の承諾を要する」といった項目があるのが一般的です。

そのため、住宅ローンが残ったままの自宅を名義変更する場合、銀行の承諾を得なければなりませんが、実際には難しいことが多いです。

承諾を得ることなく名義変更することも可能ではありますが、後日、金融機関にそのことが知られた場合、条件違反を理由に一括返済を求められる可能性もあります。

マイホームを売却するケース

夫と妻のどちらも自宅を利用する予定がないという場合、新築離婚をきっかけに自宅を売却することになります。自宅を売却する場合、アンダーローンかオーバーローンかによって具体的な対応が異なってきます。

アンダーローン（自宅の評価額＞住宅ローンの残額）の場合

住宅ローンの残額が自宅の評価額を下回る場合、売却によって得た代金を住宅ローンの支払いに充て、残った現金を財産分与でわけることになります。

オーバーローン（自宅の評価額＜住宅ローンの残額）の場合

住宅ローンの残額が自宅の評価額を上回る場合、自宅を売却したとしても住宅ローンが残ってしまいます。この場合、住宅ローンの名義人である夫が売却後も住宅ローンの返済を継続していかなければなりません。

オーバーローンの自宅を売却するためには、売却後に金融機関に抵当権を外してもらう必要があります。

抵当権とは住宅ローンの借り入れの際に金融機関が不動産に設定する担保権の一種であり、住宅ローンの支払いが滞納した場合、抵当権に基づき、不動産を競売にかけることができます。

抵当権付きの状態では不動産の買い手が付かないため、金融機関との交渉によって抵当権を外してもらう「任意売却」という手段によって自宅の売却を進めていくことになります。

このようなケースでは、任意売却に詳しい不動産業者に仲介を頼む必要があります。

オーバーローンになる可能性が高い

マイホームを購入してすぐに離婚をする場合、余程多くの頭金を支払っている場合でなければ、オーバーローンになる可能性が高いです。

オーバーローンの自宅は財産分与の対象にならず、売却することも困難なため、離婚後の自宅の処理やローンの負担をめぐり、夫婦間でトラブルが生じる可能性があります。

「新築住宅」として売却できるとは限らない

新築住宅とは、工事完了から１年以内の新たに建設された住宅であり、まだ誰も住んだことがないものを言います（品確法2条2項）。そのため、新築の家であっても引渡しを受けて居住したものは中古物件として扱われることになります。

中古物件と新築物件では、当然、中古物件の価値のほうが低くなるため、売却の際に思うような金額で売れない可能性があります。

「新築住宅」の売却の際は瑕疵担保責任に注意

品確法の「新築住宅」に該当する場合、売却にあたって瑕疵担保責任にも注意しましょう。

瑕疵担保責任とは、新築住宅の売主に対し、住宅の一定部位について瑕疵があった場合、一定期間、瑕疵修補請求、賠償請求、解除などの責任を負わなければならないことを言います。

品確法では、重要な構造部分の瑕疵に関して瑕疵担保期間を最低でも10年としているため、長期にわたって責任が生じる可能性があります。

なお、瑕疵担保責任は新築住宅の売却時に負うものですので、回避するためには「新築住宅」ではなく中古物件として売却する必要があります。

住宅ローン名義と残債

離婚の際、自宅が財産分与の対象になるかどうかを判断する必要があります。財産分与の対象となるかどうかを調べるためには、住宅ローンの名義や残額を調べなければなりません。

また、住宅ローン名義と残債は住宅の売却においても重要な項目です。

前述のとおり、残債と抵当権がついている状態では業者に自宅を買い取ってもらうことができません。業者に買い取ってもらうためには、売却完了時までに残債を完済し、抵当権を外すことが求められます。

住宅ローン名義と残債を調べることは、財産分与だけでなく、住宅の売却を考えるうえでも重要なのです。

関連記事≫≫
財産分与とは｜離婚にともなう財産分与の手続と注意点
離婚したら家の住宅ローンはどうなる？家を出るタイミングや名義変更の方法を解説
離婚時には住宅ローンについても考えよう！支払いが難しくても任意売却など方法はさまざまある

売却するのかどちらかが住み続けるのか

離婚後に夫婦のどちらも自宅に住むつもりがない場合、自宅を残しておくと負担が大きいため売却を進めることになります。離婚後に自宅に住む予定があるかどうかについて互いに確認しておきましょう。

住み続ける場合はどちらが住むのか

どちらかが自宅に住み続ける場合、自宅の名義変更や住宅ローンの名義変更、家賃の負担、財産分与の金額などを決める必要があります。

自宅や住宅ローンの名義変更を伴う場合は金融機関の承諾も必要になるため、事前に金融機関に相談しておきましょう。

家を売却する場合は複数の不動産会社に相談する

夫婦のどちらも自宅に住む予定がない場合は自宅を売却することになります。

高額で売却できれば、アンダーローンの場合は財産分与の金額が増えますし、オーバーローンの場合でも住宅ローンの残額を少なくすることができます。

自宅を売却する際は、複数の不動産会社に相談して、できるだけ高く売却できそうなところに依頼するようにしましょう。

単独名義に切り替える

離婚によって夫婦は他人になるため、いつまでも共同名義のままにしておくのは好ましくありません。

共同名義にしたままだと離婚後も事あるごとに連絡をとらなければならず、一方にローンの滞納があった場合、他方にも責任が生じてしまいます。

離婚する際は、どちらか一方の単独名義に切り替えるようにしましょう。

金融機関に相談する

共同名義から単独名義へ切り替える場合、住宅ローンを借り入れた金融機関の承諾が必要なため、夫婦だけで決めることはできません。まずは金融機関に相談しましょう。

なお、金融機関としては、住宅ローンを共同名義から単独名義に切り替えることは重要な人的担保を失うことになります。そのため、共同名義から単独名義に変更するのは非常に難しいと言えます。

住宅ローンを組むときには将来のことも考えて慎重に判断するようにしましょう。

新築物件として売却するなら未入居かつ1年以内

家を建築中ということはまだ家には住んだことがない状態ということです。このような場合、「新築住宅」として売却することが可能です。

新築住宅として売却したほうが、そうでない場合と比べてより高く自宅を売却することができます。

新築住宅として売却するのであれば、未入居かつ工事完了から1年以内に売却するようにしましょう。

引き渡し前であれば契約解除を考えよう

購入予定のマイホームが建売物件やマンションであった場合、まだ引渡しを受けていないのであれば契約解除を検討するのも一つの方法です。

契約履行の着手前であれば、契約時に支払った手付金を放棄することで契約を解除することができます。

なお、契約履行の着手とは、売主による所有権移転登記手続きの申請など、履行行為の一部や履行の提供に不可欠な前提となる行為を言います。

また、不動産の売買の場合には、売買契約書において手付金の放棄による契約解除の期間が制限されていることもあります。

契約履行の着手後であれば売主に事情を説明して合意解除を目指すことになります。

合意解除の場合、契約時に取り決めた違約金が別途請求される可能性があるため、注意しましょう。

注文住宅の建設中の契約解除は難しい

建売物件やマンションとは異なり、注文住宅の場合は建設途中に解除することは困難です。

建設中に契約解除をすると、当然そこまでの建築費用を請求されることになります。しかし、未完成の状態では誰も住むことができず、売却することもできません。

注文住宅建設途中の解除は多額の費用が取られるだけでメリットがほとんどないため、完成後に売却をしたほうが良いでしょう。

なお、契約後かつ着工前であれば、手付金を放棄することによって契約を解除することができます。着工前で離婚の可能性がある場合は早めに解除の手続きを行うようにしましょう。

建築をやめた場合、購入した土地はどうなるのか

注文住宅を建築する場合、建物の建築に先立ち、土地を取得することになります。

建物の建築と土地の購入は別契約になるため、建築工事を解除することができたとしても土地の購入が白紙になるというわけではありません。

土地の売買契約も解除する場合、別途手続きが必要になりますが、すでに購入済みの土地の売買契約を解除することは難しいため、更地の状態で売却するしかないでしょう。

新築計画自体を白紙に戻す

マイホームの新築にあたり、夫婦の意見の対立が生じ、頻繁に夫婦喧嘩が生じる状態になった場合、一度、新築計画自体を白紙に戻すことを検討しましょう。

このような状態で新築計画を進めていったとしても、お互いに納得のいくマイホームを建てることは難しいでしょう。

また、幸せな家庭を築くためのマイホームであるはずが、それをきっかけに離婚してしまっては本末転倒です。

いろいろ事情があるかもしれませんが、関係性が悪くなってきたと思ったら新築計画は白紙に戻し、夫婦関係を見直すことをおすすめします。

住宅建築中の離婚は避ける

住宅建築中に離婚をすると、高額な住宅ローンだけが残ってしまい、お互いにメリットはありません。 完成したマイホームに住むことで「離婚したい」という気持ちも変わる可能性もあります。

建築中の離婚はできる限り避けたほうが良いでしょう。

本当に離婚すべきか考える

前述のとおり、新築離婚の場合、オーバーローンになることが多く、離婚をしても財産分与で得られる財産はほとんどありません。

新築離婚したいと思っていても、マイホームの建築をめぐって一時的に対立が生じているだけということもあります。

一時の感情に流されることなく、冷静になって本当に離婚をすべきかどうかをよく考えましょう。

離婚を回避できないと思ったら弁護士に相談

いろいろ策を講じてきたものの、やはり離婚以外に方法がないという場合もあります。このような場合、すぐに離婚手続きを進めるのではなく、まずは弁護士に相談をしましょう。

弁護士に相談することによって、不利益を回避し、離婚を有利に進めるためのアドバイスがもらえます。

弁護士に相談・依頼するメリットについては次項で説明します。

関連記事≫≫
夫婦喧嘩から仲直りする方法｜やってはいけない行動と夫婦喧嘩を減らすコツ
夫婦喧嘩から離婚に発展する理由と離婚を回避する方法