離婚時には住宅ローンについても考えよう！支払いが難しくても任意売却など方法はさまざまある

住宅ローンが残っていても財産分与の対象になる

財産分与で住宅を分与する場合、ローンの有無は関係ありません。ローンが残っていたとしても財産分与の対象となり、話し合いによってその所有権が決定されることになります。

ここで気を付けなくてはいけないのが、財産分与で住宅の所有権を得た場合のローンの支払いについてです。実は、住宅ローンについては金融機関との契約に基づいて取り決めがされているため、所有権が変わったとしても、ローンの名義が変更されることはありません。変更するには、別途金融機関との手続きが必要になります。

住宅の名義や契約内容の確認

まず確認したいのは、住宅の名義や契約内容です。名義を調べるためには、法務局で不動産の登記簿謄本を取得します。この登記簿謄本には名義の他、抵当権も分かります。

住宅ローンの契約内容については、住宅ローンの契約書で確認します。当初の契約から契約変更がなされている場合もあるため、確実におこなうなら契約書類一式を確認する必要があるでしょう。この時、主債務者や保証人がどうなっているのかを確認しておきましょう。

一般的には外で稼ぐ夫が主債務者、専業主婦の妻が連帯保証人、共働きなら夫婦で連帯債務者といったケースが多いです。

住宅ローンの残額の確認

次に、住宅ローンの残額です。住宅ローンの残額が住宅の評価額より多いか少ないかで、処理方法などが変わりますし、その差額によって処理方法を変えなくてはいけなくなることもあります。

例えば、ローン残額より住宅の評価額が高ければ、売却によって利益が出ますし、逆ならば売ってもローンの支払いが残ってしまいます。それによって住宅をどうするかも決まりますから、確認は必須です。

なお、住宅ローンの残額は、償還表（返済予定表）で簡単に確認することができます。もしなかったとしても金融機関に依頼すれば再発行が可能ですが、手数料や時間がかかることもあります。

アンダーローンの場合

住宅評価額がローン残額より高い状態をアンダーローンと言います。住宅を売却することでローンは消滅し、さらに売却益が出るため、その分を財産分与すれば処理は完了します。

実際には、不動産の売買には手数料などがかかりますので、純粋に評価額とローンの差額がそのまま利益になるわけではありませんが、ローンの問題は簡単に解決します。

オーバーローンの場合は任意売却を検討する

アンダーローンとは逆に、売却益よりもローンの残額の方が多い状態をオーバーローンと言います。この状態では住宅を売却してもローンの支払いが完了しないため、通常の売却方法では売却することができません。離婚後も夫婦双方またはどちらかがローンの支払いを負担しなくてはいけません。

そのため、今後のローンの負担をどうするかなどを決める必要が出てきます。どうしても売却したい場合は、任意売却という方法があります。任意売却については次の項で説明しますが、個人での処理ではなく専門家のアドバイスが必要になる方法です。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却のメリットやデメリットには、次のようなものがあります。

＜任意売却のメリット＞

1. 競売よりも高く売れる
2. 周囲に情報が漏れない
3. 売却にかかる諸経費を売却益から清算できる
4. 残ったローンは分割払いなどにもできる
5. 明け渡し日などをある程度融通できる

こうしたメリットは、競売にかけられてしまうと発生しないメリットになります。競売に比べてはるかに自由度が高く利益になりますので、一般的には競売にかけられる前に任意売却を選びます。

＜任意売却のデメリット＞

1. 連帯保証人の同意が必要
2. 売買価格によっては債権者との折り合いがつかないこともある
3. 任意売却の依頼先が分かりづらい

任意売却は、連帯保証人などにも関係してくることなので、債務者のみでは判断できません。債権者や連帯保証人の同意がなければおこなえないことが、最大のデメリットと言えるでしょう。

夫が家に住む場合

まず、夫が家に住み続ける場合ですが、不動産が夫名義でありローンの債務者の名義も夫であれば、特に問題はありません。離婚前と同様にそのまま夫が返済もおこなっていく形になりますが、妻が連帯保証人となっていた場合には、別の問題が発生します。

妻が連帯保証人である場合に生じる問題

妻側が連帯保証人でローンの返済義務を負っている場合、金融機関からすれば同じ債務者という扱いとなるため、その家に住んでいなかったとしても、ローンの返済義務が発生します。

もちろん、夫がきちんとローンを返済していけるなら問題ありませんが、転職をして収入が減ったなどの理由でローン返済が困難になったときは、妻がローンの支払いをおこなっていかなければなりません。

もし、離婚時に夫婦間で返済について話がついていたとしても、それは金融機関には関係がありません。元夫が返済を滞納すれば、契約通り連帯保証人に支払い義務が発生してしまうのです。

それを回避するためには、金融機関と交渉して連帯保証人から外してもらったり、ローンの借り換えをして新しく契約を結び直すといった手続きが必要です。その際には新しい保証人を用意したり、保証会社を利用することになります。

妻がローンを返済する場合の問題

では、夫が住み続けて妻がローン返済をする場合はどうなるのでしょうか。これは逆のケースでも同様のことが言えますが、自分が住んでいない家のローンの支払いを後回しにしたくなるのは当然の心情です。

つまり、ローンの支払いを妻が続けてくれるという保証はなく、その返済が滞れば競売物件となり、夫に立ち退き請求が出されることになります。住み続けるにはとてもリスクが大きいということです。

妻が家に住む場合

夫が名義人の家に妻が住み続けることは、最も一般的なケースと言えます。だからといってこのケースに問題が無いというわけではなく、このケースにも問題はあります。

例えば、家の名義人と住宅ローンの主債務者が夫である場合、夫の金銭的負担はとても大きくなります。そのため、ローン返済のモチベーションを維持できなくなる可能性も出てきます。その他にも、さまざまな問題が発生する可能性があるのです。

夫が連帯保証人である場合に生じる問題

夫が連帯保証人の場合、妻が連帯保証人だった場合と同様の問題が生じます。ただ、ここで補足をしておくと、法律的には連帯保証人の返済義務はかなり重いものになっています。

例えば、主な債務者が妻だったとしても、金融機関などの債務者はいきなり連帯保証人の夫に請求することもできます。この際、返済額の割合の交渉も難しいことがあるため、債務の問題はきっちりと片づけておく必要があります。連帯債務を免れるには、債務者とあらかじめ交渉して、保証人から外れることを了承してもらわなければなりません。

その場合は必ずしも代理の保証人を立てる必要はなく、価値のある不動産などの担保でも良いことがあります。しかし、これは債務者の一存となるため、不安なときは弁護士など専門家の力を借りるという手もあります。また、連帯保証人の夫が債務を履行しなかった場合、妻にローンの残額の返済義務が生じるリスクもあります。

夫がローンを返済する場合の問題

こちらも夫が住み続けるケースと同様の問題が発生します。夫からすれば、すでに住んでいない家に愛着がなくなり、ローンの支払いをやめてしまうこともあるでしょう。こういった状況が続いてしまうと、ローン滞納の家に住んでいることになるため、妻は立ち退かざるを得なくなります。

本債務者である夫が支払いを滞納した場合、妻が連帯保証人になっていれば、そのまま妻に返済義務が生じます。返済ができなければ住宅は競売にかけられ、名義人である夫に立ち退き命令が出され、住んでいる妻は立ち退かなくてはなりません。事前に金融機関と相談して、いざというときの対処法を考えておく必要があるでしょう。

住宅ローンの債務者変更

前述したさまざまな問題は、名義人やローンの本債務者などが食い違っているために起こります。面倒事を少しでも減らすなら、それらの名義を統一してしまうのが良いでしょう。しかし、そこで問題となるのが、金融機関がそうした変更を受けてくれるかどうかです。

債務者の変更をするには、変更先である妻や夫が安定的な仕事に就き、相応の収入を得ていなくてはいけません。離婚をするからといって金融機関が不利になる条件を受けつけてくれませんから、変更できない可能性も考えるべきです。

そういった場合の対処法のひとつとして、債務者は夫のまま妻が返済をおこなうという方法もあります。しかし、これをすると贈与税の課税対象となる恐れがあるため、おすすめはしません。

住宅の名義変更

住宅の名義人を夫から妻に変更するということも、決して珍しい話ではありません。名義人を変えるのは簡単と思われるかもしれませんが、ローンが残っている状態では銀行側が名義変更を認めてくれる可能性は限りなく低いです。この場合でも、妻が独力でローン返済が可能な収入があれば変更できる可能性はあります。ただし、これもごくまれなケースとなっています。

名義変更などについては、離婚の話し合いで取り決め、「ローン完済後は妻の名義に変更する」といった形で離婚協議書に残しておくのが賢明です。この場合は、登記請求権の時効という問題が発生しますので、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。